Перейти к содержанию
  • Ближайшие события

    Ближайших событий не найдено

Рекомендованные сообщения

Разъяснение по необходимости оформления земельного участка, с кадастровым номером 77:08:0011001:22, огороженного забором, выделенного под строительство ЖК «Родной город. Октябрьское поле», в общедолевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в качестве придомовой территории.

 

1.     Описание:  На данный момент правообладатели нашего земельного участка не установлены (согласно выписки из ЕГРН от 06.09.2018 – есть в распоряжении ИГ), другими словами наш земельный участок является собственностью публично-правовых образований, т.е. принадлежит государству, являясь муниципальной собственностью г. Москвы.

Схема участка приведена в Приложении 1.

На этот земельный участок (ЗУ) наложено обременение в виде договора аренды, выданного в целях реализации проекта строительства нашего жилого комплекса, в частности на сегодня ЗУ находится в аренде у Застройщика - ООО «Автокомстрой» (РГ Девелопмент) сроком до 05.08.2021 года.

2.       Суть проблемы. После окончания срока Договора аренды между Департаментом г. Москвы и ООО «Автокомстрой» с ЗУ будет снято обременение и он будет таким же общим имуществом города, как улицы, парки и пр.  связи с этим, все ограничения его использования, установленные нами (заборы, контроль доступа и тд) станут незаконными. Муниципальные власти могут обязать убрать ограждение, шлагбаумы, обеспечить равноправное использование гостевой парковки, детских площадок, дорог и проездов всеми жителями Москвы. Есть серьезные риски, что свободные от построек площади, например текущая гостевая парковка, могут быть переданы под застройку, например, объектами придорожного сервиса или иной коммерческой деятельности (автомойка, автосервис, KFC и пр.). В таком случае, дефицит парковочных мест в нашем ЖК станет катастрофически острым.

На текущий момент наш ЖК достроен, Застройщик выполнил все обязательства и хочет отказаться от права аренды досрочно, чтобы не платить арендную плату. По имеющимся сведениям, Застройщик уже обращался с подобным предложением к Арендодателю, получил отказа и, в связи с этим, обратился в суд, с целью досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Для нас это означает, что «время пошло».

Ссылка на дело по иску «Автокомстрой». На 13 ноября заседание назначено: ТУТ

3.     Предложение. Провести комплекс мероприятий для оформления участка в общедолевую собственность собственников жилья и нежилых помещений.

4.     Основные моменты.  

- Является ли земельный участок с кадастровым номером 77:08:0011001:22 придомовой территорией?[1]

Придомовой территорией считают:

  • землю под строением;
  • элементы обустройства и озеленения;
  • спортивную и детскую площадку;
  • автомобильную стоянку;
  • пожарный проезд;
  • котельную;
  • трансформаторную подстанцию;
  • иные объекты инфраструктуры.

Иными словами, после окончания действия Договора аренды между Департаментом г. Москвы и ООО «Автокомстрой» придомовой территорией может считаться земельный участок, выделенный на строительство (т.е. такой как у нас сейчас). В связи с этим, мы имеем право обратиться в Росреестр с требованием о включении в состав общего имущества земельного участка придомовой территории. 

- Срок окончания аренды земельного участка с кадастровым номером 77:08:0011001:22 на основании Договора аренды между Департаментом г. Москвы и ООО «Автокомстрой».

Договор аренды между Департаментом г. Москвы и ООО «Автокомстрой» действует до 05.08.2021 года. В настоящий момент ООО «Автокомстрой» подали иск в отношении Росреестра об окончании срока аренды. Как правило, судебный процесс занимает около полугода.

- В какой момент возникает право собственности на землю под многоквартирным жилым домом (МКД)?

                В отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Отягчающие обстоятельства

В нашем случае сложность в том, что на одном земельном участке расположены четыре многоквартирных дома. Законодательство в таком случае противоречиво, но есть успешные прецеденты оформления через суд. Поэтому потребуются затраты для привлечения стороннего юриста.

 

- Земельный участок, составляющий придомовую территорию МКД, и его содержание.

Вне зависимости от оформления прав на ЗУ МКД, Собственники МКД несут обязанность по содержанию придомовой территории. Подтверждается это тем фактом, что УК уже несет обязанность по содержанию придомовой территории, поскольку границы нашего участка определены, он стоит на кадастровом учете, УК уже выставляет соответствующие тарифы в договоре на обслуживание и в платежных документах. Т.е. увеличение стоимости содержания ЗУ в результате его оформления в собственность не правомерно.

- Будет ли платиться налог на земельный участок, после его оформления в общедолевую собственность?

В случае, если нам удастся оформить весь ЗУ в текущих границах в общедомовую собственность, то при существующем Налоговом кодексе нет, не будет. Об этом прямо говорит статья 389 Налогового Кодекса РФ.

- Могут ли жители соседних домов потребовать сноса забора? (правомерна ли его установка)

Как отмечалось выше, если с ЗУ будет снято обременение, то земля ничем не будет отличаться от другого общегородского имущества. В этом случае, любой, кто посчитает себя ограниченным в правах, сможет обратиться в компетентные органы с заявлением о предоставлении ему права беспрепятственного доступа на территорию. Можно предположить, что первыми это сделают владельцы коммерческих помещений нашего ЖК и жители соседних домов.

- Преимущества и недостатки оформления земельного участка в общедолевую собственность.

Сильные стороны

Слабые стороны

1) невозможно изъять ЗУ для муниципальных (государственных) нужд - бесплатно.

2) без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких -либо строений.

3) без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам МКД.

4) Собственники на придомовой территории МКД имеют право организовывать: элементы обустройства и озеленения, спортивную и детскую площадку, автомобильную, велосипедную, колясочную стоянки, иные объекты инфраструктуры, при этом нет необходимости регистрировать права на них, поскольку они не считаются капитальными постройками, как следствие – уплата налога не требуется.

5) Собственники вправе устанавливать ограждения и осуществлять контроль доступа, обустраивать калитки, шлагбаумы и пр.

6) Наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения (поскольку, в том числе, крайне минимизирует какие либо риски, связанные с притязаниями «соседей» по участкам или иных третьих лиц).

1) Благодаря Застройщику мы имеем не один жилой комплекс, а 5 отдельных строений. В связи с этим, могут возникнуть дополнительные трудности в оформлении на 5 адресов одной придомовой территории. Стоит отметить, что шанс оформления есть, а многие вопросы, скорее всего можно решить общим собранием собственников (например о том, что у нас единая придомовая территория и что мы все решения относительно нее принимаем совместно).

2)  Потребуются затраты на привлечение профессионального юриста, на оформление необходимых документов, на ведение дел в суде (при необходимости). Отметим, размер финансирования будет оценен после консультаций с юристами и выработки правовой позиции. Выделение соответствующих средств – это вопрос компетенции общего собрания Собственников и будет решаться в рамках дополнительного голосования.

 

Угрозы

Возможности

1) С высокой вероятностью решение этого вопроса будет осуществляться в суде. Положительная практика присутствует, но…

1) Являясь Собственниками, мы в праве распоряжаться имуществом любым способом, не противоречащим законодательству.

 

 

 

Приложение 1

Схема ЗУ

image.png

Источник: публичная кадастровая карта ( ССЫЛКА   ).

 

[1] Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Размеры придомового участка устанавливаются в соответствии со ст. 43.4 Градостроительного кодекса России. Формула прописана в Приказе Минземстроя Российской Федерации № 59 (СП 30-101-98).

Стоит учесть также положения ст. 16 Жилищного кодекса.

 

НА ВСЕ ВОПРОСЫ МЫ ОТВЕТИМ ВАМ ТУТ

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

×
×
  • Создать...